Fördermittel für Wohnimmobilien sind öffentliches Geld für ein bestimmtes Verhalten: bauen, sanieren, selbst einziehen, Denkmal erhalten. Sie kommen in drei Formen — und nur eine davon ist geschenkt.
Echtes Geld, das bleibt — etwa der Tilgungszuschuss der KfW oder ein BAFA-Zuschuss zur Einzelmaßnahme. Nur diese Form senkt den Preis der Immobilie unmittelbar.
Gefördert ist allein der günstigere Zins. Was das wert ist, hängt an Sollzins, Zinsbindung und tilgungsfreien Jahren. Der Pass rechnet diesen Vorteil nominal aus und zeigt die Rechnung.
§ 35c EStG, die Denkmalabschreibung nach §§ 7i und 10f EStG. Wirkt erst mit der Steuererklärung, verteilt über mehrere Jahre — und trägt den Kapitaldienst im ersten Jahr nicht.
Fast jede Förderung verlangt, dass der Antrag vor dem Kaufvertrag oder dem Beginn der Maßnahme gestellt ist. Wer das nach dem Notartermin erfährt, hat den Anspruch verloren — das ist der häufigste und teuerste Fehler.
§ 35c EStG entfällt, sobald für dieselbe Maßnahme BEG-Förderung fließt. Zuschüsse mindern die Bemessungsgrundlage der Denkmalabschreibung. Man kann die Höchstbeträge deshalb nicht addieren — man muss die Wege gegeneinander rechnen.
Wer wissen will, was an einem Haus hängt, findet Programmlisten. Die Rechenarbeit — welche Töpfe sich addieren und welche sich ausschließen — macht niemand.
Sie liefern Merkblätter. Was davon auf ein Baujahr 1908 mit Energieklasse G zutrifft, muss der Berater selbst herausarbeiten.
Die KfW rechnet die Landesmittel nicht mit, die Landesförderbank nicht die Steuerwirkung. Die Summe sieht niemand.
„Förderfähig“ bewegt keinen Käufer. Eine Zahl schon — sie hebt das Objekt aus der Vergleichbarkeit heraus.
Alles hier sind Aufnahmen aus dem laufenden Stand, keine Entwürfe. Anklicken zum Vergrößern — blättern mit den Punkten, den Pfeiltasten oder per Wisch.
Aus einer Rechnung entstehen drei Papiere. Jedes gehört jemand anderem und beantwortet dessen Frage — nicht unsere.
Nicht die Programmliste ist das Produkt. Die Rechenarbeit dazwischen ist es.
Zeigt alle Programme, die in Frage kommen.
Rechnet, was sich gegenseitig ausschließt. Er bildet alle widerspruchsfreien Förderwege, vergleicht sie und weist den wirtschaftlich besten aus — mit dem Abstand zu den übrigen.
Nennt Höchstbeträge.
Trennt, was am Objekt hängt, von dem, was am Käufer hängt. Die Förderklasse beschreibt das Haus und ändert sich nicht mit dem Interessenten. Was von Kindern und Einkommen abhängt, steht getrennt daneben.
Nennt „günstige Konditionen“.
Beziffert den Zinsvorteil nominal. Aus dem echten Sollzins des KfW-Konditionenanzeigers gegen den angesetzten Marktzins, über Zinsbindung und tilgungsfreie Jahre — mit ausgewiesener Rechnung statt einer Pauschale.
Hat einen Redaktionsstand.
Prüft sich selbst und protokolliert das. Drei Stufen, davon zwei unabhängige Kontrolle. Jede Änderung ist mit Quelle, Zeitstempel und Ablehnungsgrund nachlesbar.
Liefert ein Suchergebnis.
Liefert ein Dokument. Etwas, das man ausdruckt, ins Exposé legt, dem Eigentümer hinschiebt und in die Kreditakte heftet.
Der Pass ersetzt keine Beratung. Er bringt die drei Beteiligten zum selben Zeitpunkt an denselben Zahlenstand — und der Zeitpunkt ist der Punkt.
Er legt seine Objekte selbst an, druckt Pass und Akquise-Blatt unter seinem eigenen Namen und seiner Telefonnummer. Der Aussteller steht auf jedem Blatt — das Dokument bleibt seines.
Die Bankvorlage ist der Förderteil des Finanzierungsantrags, fertig gerechnet und belegt. Was sonst im Erstgespräch mühsam zusammengetragen wird, liegt vor dem Gespräch vor.
Er sitzt auf dem Blatt, das der Makler verteilt, und führt den Interessenten zur eigenen Rechnung — und von dort zum Finanzierer, der das Blatt ausgestellt hat.
Er verteilt die Dokumente freiwillig, weil sie ihm Aufträge bringen. Niemand muss ihn um etwas bitten, und niemand tritt zwischen ihn und seinen Kunden.
Fast jede Förderung verlangt den Antrag vor dem Kaufvertrag. Genau dann steht der Käufer vor der Finanzierungsentscheidung — und genau dann hält er das Dokument in der Hand.
Zins und Tilgung vergleicht jeder. Der Förderteil ist der einzige Teil der Finanzierung, den kein Portal ausrechnet. Wer ihn ausrechnet, führt das Gespräch.
Förderbedingungen und Zinssätze ändern sich laufend. Deshalb stehen sie nicht im Programmcode, sondern in einem offenen Katalog — und drei Stufen halten ihn aktuell.
Liest die Seiten der Förderstellen — nur die, die auf einer festen Liste stehen. Archivseiten sind gesperrt, damit kein alter Stand hereinkommt. Je Programm gibt eine Pflichtfeldliste vor, was gefunden werden muss: Sollzins, Zinsbindung, Laufzeit, tilgungsfreie Jahre, Tilgungszuschuss, Einkommensgrenzen, Kinderdefinition.
Ein zweites Modell prüft gegen: Stammt jede Angabe aus einer erlaubten Quelle? Ist die Seite erreichbar? Fehlen Pflichtfelder? Wurde etwas stillschweigend gelöscht? Bei mehr als einem Drittel fehlender Pflichtangaben wird abgelehnt, nicht durchgewinkt.
Nichts geht automatisch live. Unter dem betroffenen Wert steht ein Vorschlag mit dem alten Wert, dem neuen, dem Urteil der Prüfstelle und der Quelle — einzeln annehmbar oder verwerfbar. Der Programmkatalog ist zugleich der Ort, an dem sich jeder Wert von Hand korrigieren lässt; der Katalog ist der Bestand, gegen den die Prüfung läuft.
Konditionen ändern sich häufiger als Förderrichtlinien, und ein veralteter Zins fällt niemandem auf. Die acht Darlehensprogramme laufen deshalb täglich, die übrigen vier wöchentlich. Ein Durchlauf lässt sich jederzeit von Hand anstoßen.
Exposé und Käuferangaben werden im Browser verarbeitet, nicht hochgeladen. Fremde Objektdaten bleiben beim Makler — Datenschutzargument und Vertriebsargument zugleich.
Gemessen, nicht geschätzt: 0,055 $ für die Recherche, 0,128 $ für die Gegenprobe. Der gewählte Rhythmus über zwölf Programme kostet rund 22 $ im Monat. Je Programm greift eine harte Grenze; wird sie überschritten, bricht der Lauf ab und lässt den Bestand unberührt.
Kaufpreis ändern, ein Kind eintragen, das Exposé hineinziehen — die Zahlen bewegen sich sofort. Und der QR-Code unten im Pass lässt sich mit dem Telefon scannen.
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